La loi de finances 2026 est promulguée. Fin du Pinel, réforme LMNP, loi Anti-Airbnb, nouveau dispositif Jeanbrun… Votre expert-comptable fait le point sur ce qui vous concerne en tant qu'investisseur immobilier.
2025-2026 marque un tournant majeur pour la fiscalité immobilière. Plusieurs réformes s'enchaînent : certaines sont des contraintes, d'autres créent de nouvelles opportunités d'optimisation.
Le dispositif Pinel classique et le Pinel Plus ont définitivement cessé d'accepter de nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Une page se tourne pour l'investissement locatif défiscalisé dans le neuf en métropole.
Mais d'autres dispositifs restent très performants — et certains sont même plus avantageux. L'essentiel est de choisir le dispositif adapté à votre situation patrimoniale, votre tranche marginale d'imposition et vos objectifs.
La loi de finances 2025 a introduit une réforme importante du régime LMNP au réel : les amortissements déduits pendant la période de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Une mesure qui a beaucoup fait parler.
Mais nuançons : dans la plupart des cas, l'impact réel est limité grâce aux abattements pour durée de détention qui s'appliquent toujours. Le LMNP reste l'un des statuts les plus performants pour les investisseurs.
La loi dite Anti-Airbnb (officiellement loi Le Meur, n° 2024-1039) a été promulguée le 19 novembre 2024. Elle vise à rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues et touristiques, en durcissant les règles applicables aux meublés de tourisme sur quatre fronts : fiscalité, obligations déclaratives, performance énergétique et régulation locale. Si vous louez un bien sur Airbnb, Booking ou Abritel — ou si vous envisagez de le faire — voici l'essentiel à retenir.
C'est le changement le plus immédiat pour les loueurs saisonniers. Le régime micro-BIC — jusqu'ici très avantageux — a été drastiquement réduit. Si vous louez votre bien sur Airbnb ou Booking, votre imposition a radicalement changé pour vos revenus 2025, déclarables en mai-juin 2026.
Dans beaucoup de cas, le passage au régime réel LMNP devient plus avantageux : amortissements du bien et du mobilier, déduction de toutes les charges réelles. C'est le moment de faire le point sur votre régime fiscal.
Tout meublé de tourisme devra être enregistré sur un téléservice national unique avant le 20 mai 2026. Un numéro d'enregistrement sera attribué et devra figurer sur toutes vos annonces en ligne (Airbnb, Booking, Abritel…). Sans ce numéro, les plateformes pourront supprimer votre annonce.
La loi aligne les meublés de tourisme sur les obligations des locations longue durée en matière de DPE. Les passoires thermiques (classées F et G) ne peuvent plus être proposées à la location saisonnière dans les zones tendues soumises à autorisation de changement d'usage.
Avant la loi Le Meur, une copropriété devait recueillir l'unanimité des copropriétaires pour interdire les locations saisonnières. Désormais, une majorité des deux tiers suffit — à condition que l'immeuble soit soumis à une clause d'habitation bourgeoise.
Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé cette disposition, rejetant la QPC d'un propriétaire qui contestait cette évolution au nom du droit de propriété. Les Sages ont considéré que la mesure répond à un double objectif d'intérêt général : limiter les nuisances et lutter contre la pénurie de logements.
La loi de finances 2026 crée un nouveau dispositif d'investissement locatif : le statut du Bailleur Privé, communément appelé "dispositif Jeanbrun". Il remplace progressivement le Pinel en introduisant un mécanisme d'amortissement fiscal en location nue, historiquement réservé à la location meublée.
Contrairement au Pinel, ce n'est pas une réduction d'impôt forfaitaire, mais un amortissement structuré qui réduit vos revenus fonciers imposables chaque année. Il s'applique partout en France, sans zonage géographique.
Les dispositifs de défiscalisation spécifiques aux DOM-TOM restent parmi les plus puissants de France en 2026. Alors que le Pinel métropole s'est éteint, le Pinel Outre-Mer est toujours actif, et le Girardin offre des rendements fiscaux sans équivalent.
Notre spécialisation sur ces territoires — Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Guyane, Nouvelle-Calédonie, Polynésie — nous permet de vous accompagner sur des montages parfaitement adaptés aux spécificités locales.
Notre cabinet intervient pour tous les ressortissants français investissant en Outre-Mer, qu'ils résident en métropole ou sur place. Consultation spécialisée DOM-TOM disponible à distance.
Chaque situation est unique. Dispositif optimal, régime fiscal, stratégie de revente, investissement DOM-TOM… Votre expert-comptable analyse votre patrimoine et vous propose des solutions concrètes.